«Самовольная постройка»: новое о старом

          Управлением Росреестра по Республике Татарстан неоднократно освещались проблемы государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства, а также другие объекты недвижимости, возведенные без получения разрешения на строительство.

        Начальник отдела регистрации прав физических лиц Управления Эндже Мухаметгалиева напоминает, что Градостроительным кодексом Российской Федерации (ст.51) установлено требование к застройщику получить разрешение на строительство, в том числе и на индивидуальный жилой дом, причем независимо от того, действует ли так называемая «дачная амнистия» или нет. Это означает, что  прежде чем начать строить дом, необходимо обратиться в полномочный орган (в г. Казани – Управление градостроительных разрешений исполкома МО г.Казани)  с целью получения разрешения на строительство.

         Как показывает практика, отмечает Эндже Мухаметгалиева, у заявителей, обращающихся за государственной регистрацией прав на индивидуальные жилые дома, возникают проблемы, когда в процессе проведения правовой экспертизы представленных документов государственным регистратором выявляется, что на строительство данного объекта недвижимости заявителем не было получено разрешение. В этом случае отсутствие разрешения на строительство является одним из критериев отнесения указанного объекта  к категории «самовольной постройки».      

         Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в действующей в настоящее время редакции относит к самовольной постройке жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

         Однако на днях стало известно, что с 1 сентября 2015года правовой режим «самовольной постройки» существенно изменится. В новой редакции ст.222 ГК РФ самовольной постройкой будет именоваться  здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

        - На первый взгляд, - отмечает Эндже Исмагдановна, новая редакция указанной нормы законодательства мало чем отличается от старой. Однако законодатель все же ужесточил требования к застройщикам объектов капитального строительства: земельный участок, на котором создается или создан объект, должен быть предоставлен застройщику в установленном порядке. При этом напомним, что порядок предоставления земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации. К тому же, земельный участок должен быть предназначен для строительства такого объекта недвижимости, должен использоваться в соответствии с установленным для него целевым назначением.

         Эндже Мухаметгалиева обратила внимание на еще одно важное дополнение  в указанную статью ГК РФ: с 1 сентября 2015года вопрос о сносе самовольной постройки может решить не только судебный орган, но и в определенных случаях орган местного самоуправления. Пунктом 4 ст.222 ГК РФ определены условия и порядок принятия решения о сносе самовольной постройки органом местного самоуправления.

                Итак, чтобы ваш объект капитального строительства не попал под категорию «самовольной постройки», Управление Росреестра по Республике Татарстан настоятельно рекомендует соблюдать следующие условия:

       1) до начала строительства оформить в установленном порядке  право на земельный участок;

       2) земельный участок, на котором планируется строительство объект недвижимости должен иметь соответствующее разрешенное использование (например, для строительства индивидуального жилого дома разрешенное использование земельного участка должно быть «индивидуальное жилищное строительство» или «ведение личного подсобного хозяйства», если участок расположен в границах населенного пункта);

      3) до начала строительства необходимо получить разрешение на строительство;

      4) строительство объекта должно осуществляться с соблюдением установленных градостроительных норм, а также санитарных, противопожарных норм и правил. 

        При соблюдении перечисленных условий можно быть  уверенными в том, что при обращении за государственной регистрацией права собственности на возведенный объект недвижимости у государственного регистратора не возникнет никаких сомнений в законности строительства.

Последнее обновление: 5 августа 2015 г., 15:48